재개발 지역이나 정비사업 구역을 보다 보면, 공부상(등기나 대장)에는 하나로 되어 있는데 실제로는 여러 가구가 칸을 막아 독립적으로 살고 있는 '무허가건물'을 종종 보게 됩니다.
이런 경우, 각각의 호수를 별개의 집으로 보아 '구분소유권'으로 감정평가를 받을 수 있을까요?
평가 금액은 물론 분양권(입주권) 개수와도 직결되는 중요한 문제인데요. 오늘은 이를 알아보겠습니다!
1. 무허가건물 감정평가의 기본 원칙
먼저 무허가건물이라고 다 평가를 받는 건 아닙니다.
기준: 1989년 1월 24일 이전에 지어진 독립된 건물이어야 '기존(특정)무허가건물'로 인정되어 종전자산 평가 대상이 됩니다.
평가 방법: 일반적인 건물은 '원가법'이 원칙입니다. 하지만 집합건물(아파트, 빌라 등)처럼 구분소유권이 인정되면 토지와 건물을 일괄하는 '거래사례비교법'을 쓸 수 있어 가치 산정 방식이 달라집니다.
2. "우린 따로 살고 있어요!" 구분소유적 공유란?
판례(대법원 2010다71578)에 따르면, 구분소유권이 인정되려면 3가지 요건이 필요합니다.
물리적 존재: 건물이 실재할 것
구조상·이용상 독립성: 벽으로 나뉘어 있고 별도 현관이 있는 등 독립적일 것
구분행위: 가장 중요한 포인트! 소유자가 이를 별개로 운영하겠다는 의사를 외부에 객관적으로 표시해야 합니다.
평가사 Note: 단순히 여러 명이 나눠 쓰고 매매했다고 해서 무조건 인정되는 게 아닙니다. '구분의사'를 어떻게 입증하느냐가 핵심이죠.
3. 무허가건물에서 구분소유를 인정하기 어려운 이유
법원은 무허가건물의 구분소유권 인정에 대해 매우 보수적(엄격)인 입장입니다.
판례의 시각: 건축허가도 받지 않은 무허가건물에서 단순히 지하층을 나눠 쓰거나 장기간 점유했다고 해서, 이를 명확한 '구분행위'로 보기는 어렵다고 판단합니다(대법원 2016다245289).
지분 쪼개기 방지: 만약 무허가건물 내부를 나눈 것만으로 각각 분양권을 준다면, 이른바 '지분 쪼개기'가 성행하여 기존 조합원들의 재산권이 침해될 수 있기 때문입니다(서울고법 2019누48648)
4. 결론: 감정평가는 어떻게 진행될까?
결론적으로 무허가건물은 명확한 구분행위를 입증하기 어렵고, 정책적으로도 분양권 남발을 막아야 하기에 구분소유권을 인정받기 매우 어렵습니다.
따라서 감정평가 시에도 집합건물처럼 거래사례비교법을 적용하기보다는, 전체를 하나의 건물로 보고 '원가법'으로 평가하는 것이 타당하다는 것이 중론입니다.
💡 오감사 요약 한 줄 평
"무허가건물 내 독립된 생활을 하더라도, 법적 '구분행위'가 인정되지 않는다면 개별 소유권 평가나 분양권 확보는 어렵습니다!"
끝..
#재개발 #감정평가 #무허가건물 #구분소유권 #분양권 #입주권 #재건축 #종전자산평가
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