용적률의 역사와 지금 왜 ‘완화’가 필요할까?

안녕하세요! 오감사입니다 😁
오늘은 정비사업 업계에서 가장 뜨거운 이슈 중 하나인 ‘용적률 300% 룰’, 정말 이 숫자가 절대불변의 법칙인지, 그리고 왜 지금 ‘용적률 완화’ 논의가 커지는지 정리해봤습니다.

1. 왜 모두가 ‘용적률 300%’에 갇혀 있을까?

현행 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」에서는 제3종 일반주거지역의 용적률을 100~300%로 규정하고 있습니다.
그래서 지금 대부분의 재건축·재개발·리모델링 사업은 자동적으로 300%에 수렴하는 구조가 되었죠.

문제는 이 300%가 ‘헌법’처럼 여겨지기 시작했다는 것입니다.

하지만 과연 그럴까요?
역사를 보면 전혀 그렇지 않습니다.

2.용적률 400% 시대가 있었다

1990년대 서울특별시 건축조례를 보면 놀라운 규정이 있습니다.

1990년 개정 조례: “일반주거지역, 주거용 건축물은 용적률 400%까지”

2000년 이전 조례:
1종 200%
2종 300%
3종 400%

즉, 지금은 당연하게 여기는 ‘3종 = 300%’가 아니라 ‘3종 = 400%’가 기본이던 시대가 있었습니다.

그리고 실제 사례도 있습니다.

✔ 선사현대아파트(암사시영 재건축)

준공: 2000년
세대수: 2,938세대
용적률: 394%

즉, 일반주거지역에서도 400%에 준하는 재건축이 가능했다는 확실한 근거입니다.

그런데 2000년 7월 도시계획조례 제정 후

1종 150%
2종 200%
3종 250%
로 강하게 내려앉았고,
이 기준이 지금까지 유지되고 있습니다.

3.그런데 지금은 왜 용적률 완화가 필요한가?

정부는 10·15 부동산 대책 이후 정비사업을 통한 공급 확대를 최우선 정책으로 보고 있습니다.

하지만 현장 상황은 이렇게 흘러갑니다.

① 건설원가 상승
자재값 + 인건비 급등 → 조합 비례율 80%대가 다수

② 시공사 참여 저조
경쟁입찰 자체가 어려움 → 사업 중단·지연 리스크 증가

③ 용적률 300%로는 실질 공급 확대가 거의 없음
기존 아파트 대부분이 이미 용적률 200% 근처 →
300%를 적용해도 늘어나는 세대수는 매우 제한적입니다.


즉, “300% 재건축”은 숫자만 보면 커 보이지만 실제 공급 효과가 미미한 구조입니다.

4. 그럼 왜 ‘400% 완화’가 현실적인 해법인가?

① 법률 자체가 “주거지역 최대 500%”까지 허용

「국토계획법」 제78조:
주거지역 최대 500%
상업지역 최대 1500%
가능한 범위가 넓습니다.
즉, 정부 의지만 있으면 시행령·조례 개정으로 충분히 완화 가능합니다.

② 과거에도 400%가 표준이었다

1990년대·2000년 초반에는 3종은 400%가 기준.

③ 선사현대는 394%, 리모델링은 549% 추진 중

이미 기술·환경·인프라상 400%는 문제 없음이 사례로 증명.

④ 400% 재건축은 공급효과가 크게 증가

단지 규모가 크면 클수록 공급 효과가 기하급수적으로 증가합니다.

⑤ 조합의 이익 폭증 우려? → 이미 장치가 있음

재건축 초과이익환수제, 임대주택 공급 등으로 공공기여 조정이 충분히 가능.


⑥ 한시적 완화는 더욱 효과적

2017년 관리처분 rush처럼, 단기간에 추진 속도를 올려 공급을 앞당길 수 있음.

5. 오감사 총평

단순히 “용적률 올리자”가 아니라, “지금의 300% 체계가 과연 최적인가?”를 생각해볼 필요가 있습니다.

제가 실무에서 느끼는 바로도, 300% 재건축은 공급 확대 효과가 거의 없습니다.

특히 서울처럼 이미 구축 아파트의 용적률이 높고,
비례율·공사비·임대물량·정책 리스크가 복합적으로 얽힌 지역에서는 300%와 400%의 차이가 사업성, 세대수, 분담금
, 일반분양가, 공공기여 등 거의 모든 항목에 체감 가능한 차이를 만들어냅니다.

결국 핵심은 “조례와 시행령이 현실을 따라오지 못하고 있다”는 점입니다.
과거에 가능했고, 현재 기술적으로도 문제 없고, 주택공급을 위해 필요하다면, 용적률 완화는 매우 현실적인 카드입니다.

정비사업은 절대 ‘빨리하는 조합이 이기는 게임’이 아닙니다.
규제·제도·수요·공급이 모두 맞물려야 하는 장기전입니다.
그렇기에 지금의 용적률 체계를 다시 점검해야 할 시점이라고 생각합니다.



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