도시정비사업 문제점과 공공대행형 정비사업

1.현재 도시정비사업의 핵심 문제​

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자료에 따르면 조합방식의 정비사업은 여러 구조적 문제로 지연되고 있습니다

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① 조합의 전문성 부족​

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46개의 세부절차(조합설립 → 시공사 선정 → 사업시행인가 → 관리처분 → 착공 → 청산) 중

어느 단계에서든 실수·분쟁이 발생하면 전체 사업이 연쇄적으로 지연됩니다.

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② 100개 이상의 용역 발주 관리 한계​

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설계·안전진단·경관·환경·교통 등 용역이 100가지 이상인데 경쟁입찰 미준수·수의계약 남발·금액 과다 지급 등 관리 리스크가 지속적으로 발생합니다.

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③ 비위행위·재정 운영 불투명​

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조합장 횡령·특정업체 밀어주기·총회 미개최 등 문제가 반복적으로 확인됨

→ 조합원 신뢰 하락, 사업추진 동력 약화.

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④ 조합 내부 갈등​

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추가 분담금 변화, 감정평가 결과, 시공사 선정 등을 둘러싸고 해임·소송·집행부 교체가 반복 → 사업 지연 → 금융비용 증가 → 다시 분담금 증가의 악순환.

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⑤ 시공사와의 공사비 갈등​

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건설공사비지수 급등으로 공사비 증액 요구가 폭증,

조합이 원가 검증 능력을 갖추지 못해 협상에서 불리한 구조.

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2.그래서 나온 대안: ‘공공대행형 정비사업’​

공공시행 방식의 장점은 유지하면서, 조합의 거부감을 최소화한 새로운 하이브리드 구조입니다

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① 핵심 구조​


-시행주체 조합 공공 조합

-실무/사업관리 조합 공공 공공

-주요 의사결정권 조합 공공 조합 유지

-수수료 없음 총사업비 3% 신탁 대비 50% 수준

-공사비 협상 조합 공공 공공 대행 + 조합 의결

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② 조합에게 주는 인센티브​


공공대행형을 선택하는 조합에 대해 아래와 같은 혜택이 적용됩니다

-시공사 선정 공공 지원 → 무응찰 리스크 최소화

-공사비 증액 협상 공공이 대행

-일반분양분과 조합원분양분 건축비 통일 → 분양가        상한제 특례

-민간과 동일 수준의 임대주택 비율로 축소

-기반시설 국비지원

-사업비 융자·보증

-미분양 매입확약

-재건축초과이익환수제 50% 감면

-국공유지 선매입 및 보상/수용재결 대행

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3.그럼 기존 공공시행 방식과 뭐가 다를까?​

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공공시행의 가장 큰 단점은 조합 의사결정권 약화 + 임대비율 증가였습니다.

공공대행형은 이것을 정면으로 보완합니다.


-조합 의사결정 약화 전권 유지

-임대주택 비율 서울 20% 15% (민간과 동일)

-기부채납 확대 완화

-분양가 제한 많음 특례 부여

-공사비 협상 공공 공공 + 조합 의결

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4.오감사 총평​

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재개발·재건축 사업에서 가장 중요한 건 속도와 이해관계 조정 능력입니다.

현재 조합방식은 시간 지연 리스크, 공공시행은 조합의 기피, 신탁방식은 수수료·금리 부담이라는 한계가 있었습니다.

공공대행형 정비사업은 이 세 가지 방식의 장단점을 재조합한 현실적 대안으로 보입니다.

특히, 시공사 유치, 공사비 협상, 용역 통합관리,사업비 융자 및 보증 이 네 항목을 공공이 대행하는 구조는 정비사업 속도를 크게 높일 수 있는 실효적 개선이라고 판단됩니다.

향후 공공대행형이 제도화 과정에서 얼마나 조합 친화적으로 설계되느냐가 실적의 핵심 변수가 될 것입니다.


끝..


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