성수4지구 재개발 시공자 선정 왜 멈췄나? 설계도서 논란과 입찰 무효 이유

오늘은 최근 정비사업 업계에서 이슈가 된 성수전략정비구역 제4지구(성수4지구) 시공자 선정 과정과 관련한 설계도서 논란을 정리해보겠습니다.
입찰 무효 판단의 배경과 향후 재입찰 일정까지 핵심만 짚어 보겠습니다.

1️⃣ 성수4지구 시공자 선정, 왜 다시 멈췄나

서울 성동구 성수전략정비구역 제4지구는 최근 시공자 선정 재입찰공고를 일단 취소하고, 이사회·대의원회 등 내부 의결 절차를 선행한 후 재공고하기로 방침을 정리했습니다.
이는 단순한 일정 조정이라기보다는,

✔ 1차 입찰 과정에서 발생한 설계도서 제출 논란을 정리하기 위한 절차 재정비 성격이 강합니다.

조합은 2026년 2월 11일 이사회를 열어 재입찰공고 관련 논의를 진행했고, 조만간 대의원회를 거쳐 시공자 선정 안건을 다시 의결할 계획입니다.
내부 절차가 마무리되면 이르면 3월 중 재입찰공고가 이뤄질 전망입니다.

출처: 헤럴드경제

2️⃣ 1차 입찰 유찰의 핵심 쟁점: 설계도서 미제출

앞서 지난 2월 9일, 성수4지구는 시공자 선정을 위한 1차 입찰 마감을 진행했습니다.
하지만 조합은 해당 입찰을 유찰로 판단했습니다.

그 이유는 다음과 같습니다.
✔ 대우건설이 입찰지침서상 필수 제출 항목으로 명시된 주요 설계도서를 제출하지 않았다고 판단
✔ 미제출 도면에는
흙막이
구조
기계
전기·통신
조경
부대토목
등 공사비 산출 근거와 직결되는 핵심 도면이 포함

성수4지구는 내역입찰 방식이 적용된 사업장입니다.
이 방식에서는 단순 금액 제시가 아니라,
✔ 어떤 공법
✔ 어떤 물량
✔ 어떤 구조 시스템을 전제로 공사비를 산출했는지
를 도면을 통해 검증할 수 있어야 합니다.

조합은 해당 도면이 없을 경우
✔ 공사비 적정성 검증이 어렵고
✔ 경쟁사 간 비교·평가가 사실상 불가능
하다고 판단했습니다.

3️⃣ 초고층 사업장의 특수성도 고려됐다

성수4지구는 최고 64층 초고층 건립이 예정된 대형 재개발 사업장입니다.

이러한 초고층 사업에서는
✔ 구조 시스템
✔ 흙막이 공법
✔ 지하 공사 방식
에 따라 공사비 변동 폭이 매우 크기 때문에, 설계도서의 중요성이 일반 사업장보다 훨씬 큽니다.

조합은 이 점을 고려해
✔ 설계도서 미제출 상태에서는 유효한 입찰로 보기 어렵다
는 결론을 내린 것으로 해석됩니다.

4️⃣ 대우건설의 반발과 입장

이에 대해 대우건설은 강하게 반발하고 있습니다.

대우건설은 입장문을 통해
✔ 정상적으로 입찰에 참여했다
✔ 조합의 입찰 무효 판단은 법적 절차를 거치지 않은 무효 행위
라고 주장했습니다.

또한,
✔ 입찰 단계에서는 ‘대안설계 계획서’ 수준의 자료 제출이 일반적이며
✔ 세부 설계도면 제출 의무는 명확히 규정돼 있지 않다
는 점을 강조하고 있습니다.

즉, 이번 논란의 핵심은
✔ 입찰지침서 해석 문제
✔ 내역입찰에서 요구되는 설계도서 범위
라고 볼 수 있습니다.

5️⃣ 향후 일정과 시장의 시선

현재 성수4지구 조합은
✔ 행정청의 행정지도를 반영해
✔ 이사회 → 대의원회 의결을 거친 후
✔ 재입찰공고를 다시 진행할 방침입니다.

형식적으로는 절차 보완이지만, 실질적으로는 1차 입찰 논란을 어떻게 정리할 것인지가 향후 시공자 선정의 최대 변수로 작용할 가능성이 큽니다.

📌 오감사 총평

성수4지구 사례는 내역입찰 방식의 핵심이 무엇인지를 다시 한번 보여주는 사례입니다.

✔ 내역입찰은 ‘금액 경쟁’이 아니라 ‘근거 경쟁’
✔ 특히 초고층 재개발 사업에서는 설계도서의 완결성이 곧 공사비 신뢰도
✔ 입찰지침서 문구 하나하나가 향후 법적 분쟁으로 이어질 수 있음

향후 재입찰 과정에서는 조합과 시공사 모두 입찰 기준과 제출 범위를 더욱 명확히 정리할 필요가 있어 보입니다.

성수4지구가 어떤 방식으로 이 논란을 정리하고 시공자를 선정할지, 계속 지켜볼 필요가 있겠습니다.

끝..

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